Dallo scorso 19 settembre 2017, è entrato in vigore in Italia il nuovo modello RLI per il 2018 – denominato Registrazione Locazione Immobili -, necessario per richiedere la registrazione del contratto di locazione e di affitto di immobili, compresi quelli non ad uso abitativo.
In base alle ultime leggi, infatti, la registrazione di un contratto di affitto è obbligatoria, riguarda tutti i tipi di locazione ed è indipendente dal canone d’affitto concordato tra le parti. La presentazione di tale modello deve avvenire entro il termine di 30 giorni dalla stipula del contratto.
L’unico caso che fa eccezione riguarda le locazioni brevi e i contratti transitori, ossia quelli in cui la durata della locazione non supera i 30 giorni complessivi in un anno.
Prima di scoprire cosa cambia nella registrazione degli affitti commerciali e nel mondo del fisco e dell’economia immobiliare, vogliamo illustrarvi nel dettaglio la composizione del nuovo modello, offrendovi una piccola guida per la compilazione, con tutte le istruzioni necessarie per non sbagliare.
A cosa serve il nuovo modello RLI 2018
Il nuovo modello RLI 2018 è il documento da presentare all’Agenzia delle Entrate per richiedere la registrazione di un contratto di locazione e affitto di immobili.
Oltre che per la registrazione del contratto, il nuovo modello RLI deve essere utilizzato anche nei seguenti casi:
- cessione, subentro, risoluzione del contratto prima della scadenza o proroga dei contratti di locazione;
- comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge n.78/2010;
- esercizio o revoca dell’opzione cedolare;
- denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone concordato superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.
In particolare, il modello è diviso per quadri:
- quadro A: “Dati generali”, con i dati relativi alla registrazione del contratto e gli adempimenti fiscali;
- quadro B: “Soggetti”;
- quadro C: “Dati degli immobili”;
- quadro D: “Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”;
- quadro E: “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”.
Cosa cambia con l’introduzione del nuovo modello
Il nuovo modello RLI 2018, introdotto originariamente in sostituzione del vecchio modello 69, aggiorna e sostituisce il modello introdotto nel 2014 con la legge di bilancio n. 244 della legge finanziaria 2007 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale.
Tuttavia il vecchio modello 69 – Modello di richiesta di registrazione degli atti – non è stato del tutto abolito. Esso infatti continua a essere valido e viene ancora utilizzato, ma solo in quei casi in cui il contratto persiste ma ne cambiano solo alcune caratteristiche, come per esempio il valore del canone.
Ciò che invece cambia con il nuovo modello RLI 2018 riguarda due grandi novità. Da un lato, come già detto, questo formato viene utilizzato per la registrazione dei contratti di affitto, ma solo nei seguenti casi:
- comunicazione dei dati catastali;
- registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi titoli Pac;
- registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;
- denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato ai comodati fittizi;
- registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;
- ravvedimento operoso;
- comunicazione della non proroga del contratto o comunicazione tardiva dell’opzione cedolare;
- registrazione dei contratti di locazione con pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.
La seconda novità è che il versamento e l’amministrazione delle imposte di registro e dell’imposta di bollo devono essere fatti con un nuovo F24 che prende il nome di modello F24 Elide.
Tale modello deve essere utilizzato sia dai soggetti titolari di partita IVA che dai contribuenti senza partita IVA, sia per la registrazione dei contratti di locazione che nel caso di ritardata o omessa registrazione del contratto e per le sanzioni sui contratti.
Documenti necessari per affittare un locale commerciale
Il modello RLI è valido anche per la registrazione di un contratto di locazione di immobili o società commerciali presso l’Agenzia delle Entrate. Ecco quindi tutte le informazioni necessarie sulla compilazione del modulo e sui documenti necessari per la registrazione in base alla presentazione del modello.
E’ possibile procedere alla registrazione del contratto di locazione online attraverso la compilazione del software RLI e trasmettere il modulo tramite i servizi telematici o recandovi presso gli uffici preposti.
In merito alla registrazione online del contratto, dovrete essere in possesso delle credenziali di accesso ai servizi telematici per poter accedere al programma gratuito disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. I documenti elettronici di cui dovrete disporre sono i seguenti:
- contratto di locazione;
- dati anagrafici del locatore e del locatario, ossia proprietario e inquilino;
- dati dell’immobile;
- copia del documento d’identità del locatore e del locatario.
Nel caso di registrazione con modello RLI cartaceo, invece, i documenti da presentare negli uffici preposti sono i seguenti:
- due copie del contratto di affitto;
- una copia del modello RLI;
- contrassegno telematico ex-marca da bollo solo in caso di tassazione a regime ordinario;
- copia del pagamento dell’imposta di registro.
Il costo della registrazione dipende dal tipo di immobile da affittare. Nel caso di locazione di tipo commerciale, l’imposta di registro equivale al 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per ogni anno di affitto; mentre l’imposta di bollo è di 16 euro per ogni 100 pagine di contratto e va versata usufruendo del modello F24 Elide e inserendo il relativo codice tributo.
Solo nel caso di locazione con regime fiscale di cedolare secca, l’imposta di registro non deve essere versata, ma viene applicata un’imposta obbligatoria sostitutiva del canone annuo di affitto.
Ricordiamo inoltre che il regime contrattuale della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione con conduttori che agiscono a titolo di attività di impresa, mentre è valido per le cooperative edilizie, purché sia stata inserita la clausola di rinuncia all’aggiornamento del canone.
Alcuni chiarimenti infine sulla possibilità di esercitare il regime della cedolare secca. Tale regime fiscale è una misura agevolata con cui i titolari di immobili possono scegliere di tassare il reddito da locazione con l’aliquota fissa del 21% o del 10%. Si tratta di una tassazione sostitutiva Irpef che può essere applicata anche nei contratti transitori, non inferiori a un mese e non superiori a 18 mesi.
Tra le regole per poter usufruirne, vi è l’obbligo da parte del proprietario di rinunciare all’aggiornamento canone e di comunicare all’inquilino l’eventuale adesione a tale regime con raccomandata a/r. Per mantenere tale regime, il contribuente deve effettuare i versamenti indicandoli nel modello 730 della dichiarazione dei redditi.
Istruzioni per la compilazione
Il modello RLI è un modulo cartaceo ed editabile al computer. Per compilarlo basta accedere ai servizi telematici del sito dell’Agenzia delle Entrate o compilarlo in formato cartaceo.
Il primo passo per la compilazione prevede l’inserimento nel riquadro in alto del codice fiscale e dei dati generali richiesti. Il codice fiscale da inserire è quello di chi richiede la registrazione del contratto. Se a richiedere la registrazione non sono persone fisiche andrà riportato il codice fiscale della società.
Quadro A
In questa prima sezione vanno inseriti i dati relativi al contratto di locazione, tra cui il numero, l’ufficio territoriale, la durata, il numero di pagine, il numero di copie, l’importo e il codice corrispondente alla tipologia di contratto (S1 nel caso di locazione di immobile ad uso diverso dall’abitativo).
Ci sono poi alcune caselle per le quali occorre fare delle precisazioni.
- “Pagamento intera durata”: va barrata se la locazione è pluriennale e si sceglie di corrispondere l’imposta di registro commisurata all’intera durata del contratto.
- “Eventi eccezionali”: va barrata se il contribuente ha delle agevolazioni fiscali, bonus o detrazioni fiscali previste da una disposizione di riduzione.
- “Casi particolari”: qui vanno indicate le eventuali fattispecie negoziali contenute nel contratto.
- “Tipo di garanzia”: va riportato il codice 1, in caso di fideiussione prestata da terzi e il codice 2 in caso di garanzie di terzi diverse dalla fideiussione.
- “Esenzioni”: va inserito il codice 1 se il contratto è esente dall’imposta di bollo, il codice 3 se è esente solo dall’imposta di registro, il codice 2 se è esente da entrambe le tasse.
La seconda parte del quadro A, infine, va compilata in caso di adempimenti successivi relativi a un contratto già registrato o in caso di subentro per indicare il trasferimento di uno o più diritti reali sull’immobile. Deve restare vuota in caso di prima registrazione.
Quadro B
In questa sezione vanno indicati sia i dati del locatore che i dati del conduttore.
Quadro C
Questa sezione è dedicata ai dati degli immobili ricavabili dalla documentazione catastale. Viene richiesto l’inserimento di una serie di informazioni, come foglio, particella, subalterno, codice Comune e così via.
Nella casella “Immobile/Pertinenza” vanno inseriti il codice 1 per l’immobile principale, il codice 2 per identificare la pertinenza locata insieme all’immobile principale e il codice 3 per identificare la pertinenza locata separatamente dall’immobile principale.
Quadro D
L’ultimo quadro va compilato solo in caso di locazioni ad uso abitativo e per ogni immobile deve essere compilato un numero di righe pari al numero dei proprietari dell’immobile che figurano come locatori.